Jak prodat nemovitost bez realitky

Proč lidé prodávají nemovitosti bez realitky

Prodat nemovitost přes realitní kancelář může být pohodlnější. Ale jen pokud natrefíte na člověka, který ví, co dělá, má výsledky a svou provizi si skutečně zaslouží. Realita? Část makléřů odvádí průměrnou službu za nadprůměrné peníze. A provize ve výši 5 % + DPH u bytu za 6 milionů znamená, že vám z ceny odejde přes 360 tisíc.

Není divu, že čím dál víc lidí v roce 2025 zvažuje prodej bez realitky:

• chtějí mít kontrolu nad průběhem i výsledkem prodeje,
• nechtějí platit desítky nebo stovky tisíc za něco, co zvládnou sami,
• mají za sebou špatnou zkušenost s RK,
• mají už kupce – známého, investora, rodinu.

Bez realitky = víc zodpovědnosti. Když víte, jak na to, ušetříte. Když ne, může vás to stát víc než provize.

Bez realitky: Průvodce prodejem v 10 bodech

1. Ověřte si, co je zapsané v katastru nemovitostí

Než začnete s prodejem, ověřte si, jak nemovitost vypadá „na papíře“. V katastru totiž často najdete věci, o kterých jste třeba ani nevěděli – od zapomenutých věcných břemen po staré zástavy nebo předkupní práva.

Co si prověřit:

• jste skutečně jediný vlastník?
• nevázne na nemovitosti zástava, exekuce nebo insolvence?
• nejsou tam stará břemena (např. doživotní užívání nebo přístup přes pozemek)?
• není nemovitost ve spoluvlastnictví?

Výpis z katastru získáte zdarma online na cuzk.cz nebo fyzicky na CzechPOINTu. Pokud narazíte na nesrovnalosti, nechte si poradit od právníka. Chyba v katastru vám může celý prodej zkomplikovat nebo i zablokovat.

🧩 Příklad: Paní Ivana prodávala bez realitky byt v Brně. Kupce měla přes známého, ale nevšimla si starého věcného břemene v katastru. Výsledkem bylo, že prodej zablokoval advokát kupujícího – a nakonec z obchodu sešlo. Kdyby si to nechala zkontrolovat, ušetřila by dva měsíce zdržení a zklamání.

2. Určete cenu – reálně, ne pocitově

Cenu nehádejte. Když ji nastavíte moc vysoko, zájemci nepřijdou. Když moc nízko, přijdete o peníze.

Co má smysl udělat:

• projděte si aktuální nabídky v okolí (reálně prodávané, ne vysněné ceny),
• použijte ověřené online nástroje (např. cenovamapa.cz),
• u komplikovanějších případů zvažte tržní odhad od znalce, právníka nebo zkušeného investora.

U domů hraje roli i technický stav – elektroinstalace, střecha, vlhkost nebo izolace. Tyto faktory ovlivňují jak výslednou cenu, tak zájem kupujících.

3. Připravte nemovitost tak, aby zaujala

U nemovitosti rozhoduje první dojem. A ten máte jen jeden. Zapomeňte na běžný úklid. Pokud chcete, aby se nemovitost prodala rychle a za solidní cenu:

• odstraňte osobní věci, zvířecí pelíšky a přebytečný nábytek – prostor musí působit vzdušně,
• investujte do profesionálního fotografa – pár tisíc za fotky vám může ušetřit statisíce na slevě,
• zvažte i videoprohlídku nebo 3D scan (např. Matterport) – skvěle fungují zejména u domů.

Kupující vybírají očima. A vizuálně atraktivní nemovitost přitahuje víc zájmu i lepší nabídky.

4. Napište inzerát, který opravdu prodává

Inzerát by měl být konkrétní, srozumitelný a věcný. Vyhněte se prázdným frázím jako „klidná lokalita s veškerou občanskou vybaveností“. Takových jsou na realitních serverech stovky.

Co nesmí chybět:

• přesné informace: dispozice (např. 3+kk), výměra, patro, typ vlastnictví, technický stav,
• popis vybavení a stavby: okna, vytápění, podlahy, balkon, sklep,
• popis okolí: dostupnost MHD, parkování, škola, obchod, zeleň.

Tip: Pište tak, aby si čtenář dokázal představit, jaké to je v nemovitosti bydlet. A měl chuť vám hned zavolat.

5. Inzerujte chytře a viditelně

Kvalitní inzerát nestačí, pokud ho nikdo nevidí. Zveřejněte nabídku tam, kde ji uvidí lidé, kteří skutečně hledají – ideálně na několika místech zároveň:

• Sreality.cz – největší a nejnavštěvovanější realitní portál v Česku, základ každé inzerce,
• Bezrealitky.cz – skvělé pro přímý prodej bez makléře,
• Facebook Marketplace a místní skupiny – výborné pro oslovení lidí z okolí,
• Bazoš.cz, Reality.iDNES.cz – stále funkční kanály, zejména mimo velká města.

Čím širší záběr, tím větší šance, že narazíte na seriózního kupce, který nabídne férovou cenu – bez zbytečných her a smlouvání.

6. Připravte se na prohlídky – nejen byt, ale i sebe

Zájemce si neprohlíží jen stěny a podlahy. Všímá si i vás – jestli působíte jistě, zda znáte svou nemovitost a jak odpovídáte na otázky. První dojem může rozhodnout víc než perfektně vytřená podlaha.

Připravte si odpovědi na časté dotazy:

• jaké jsou měsíční náklady (fond oprav, energie, služby)
• kdy byla naposledy opravovaná střecha, okna, elektroinstalace,
• kdy je možné se nastěhovat,
• jak je to s parkováním, sklepem nebo podílem na pozemku.

Buďte otevření a konkrétní. Kupující ocení férovost víc než naučené fráze. A pokud máte technickou inspekci, revize nebo jiné doklady – klidně je ukažte. Posílíte důvěru a předejdete zbytečným pochybnostem.

7. Uzavřete rezervační smlouvu – ale pořádně

Bez rezervační smlouvy riskujete, že vám kupující na poslední chvíli cukne. A s vágní nebo špatně napsanou smlouvou riskujete ještě víc. Proto si dejte záležet, aby smlouva obsahovala:

• kdo s kým uzavírá rezervaci a na jakou nemovitost,
• výši a splatnost rezervační zálohy,
• dobu, po kterou je nemovitost rezervována,
• co se stane, pokud jedna ze stran poruší dohodu.

POZOR: Zapomeňte na vzory stažené z internetu. Bývají neaktuální, bez právní váhy a mohou se vám vymstít.

8. Kupní smlouva a úschova – s jistotou a pod kontrolou

Kupní smlouva musí odpovídat konkrétní situaci – univerzální vzor nestačí. Musí řešit:

• popis nemovitosti a její právní stav,
• způsob úhrady kupní ceny,
• lhůty pro předání, přepis na katastru, případné sankce,
• ochranu proti vadám a neplnění.

Peníze z kupní ceny by měly být uloženy v úschově, která zajistí bezpečný převod a ochranu obou stran. Nejvyšší právní jistotu nabízí:

• notářská úschova – funguje pod dohledem veřejné moci, je maximálně transparentní a spolehlivá, ideální pro složitější nebo rizikovější transakce,
• bankovní úschova – velmi bezpečné řešení s přísnou kontrolou, vhodné zejména pro vyšší částky.

Advokátní úschova je běžná varianta, ale vyžaduje pečlivé prověření advokáta i smluvních podmínek.

Úschovu přes realitní kancelář doporučit nelze. Pokud vám ji někdo nabídne, trvejte na tom, že veškeré smlouvy i způsob úschovy prověří nezávislý právník.

9. Návrh na vklad do katastru – bez toho se vlastnictví nepřevede

Vlastníkem se kupující stává až po zápisu do katastru nemovitostí. Návrh na vklad se podává na příslušný katastrální úřad:

• osobně,
• datovou schránkou,
• nebo poštou.

K návrhu je třeba přiložit kupní smlouvu a zaplatit správní poplatek 2 000 Kč.

Chyby v návrhu – třeba chybějící údaje nebo špatné označení nemovitosti – mohou celý převod zdržet o týdny. Proto doporučujeme nechat návrh vyhotovit nebo alespoň zkontrolovat právníkem. Správně zpracovaný návrh výrazně urychlí dokončení obchodu a sníží riziko problémů.

10. Nezapomeňte na daně a pojištění – i po podpisu je co hlídat

Získali jste z prodeje zisk? Ten může podléhat dani z příjmu fyzických osob. Zda daň zaplatíte, záleží na konkrétní situaci:

• Sazba je 15 % z příjmu (ne ze zisku), případně 23 % u příjmů přesahujících roční limit (v roce 2025 jde o 1 582 812 Kč).
• Osvobození od daně se uplatní, pokud:
  -  jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky před prodejem,
  -  nebo jste ji vlastnili alespoň 5 let (resp. 10 let, pokud byla pořízena od 1. 1. 2021 a nešlo o dědictví z přímé linie).

Pokud ale osvobození neplatí, je nutné zisk uvést v daňovém přiznání, doložit nabývací cenu (např. kupní smlouvou nebo odhadem) a případné náklady, které daň snižují.

Tip: Už při prodeji si uchovávejte podklady – nejen kvůli daním, ale i pro vlastní ochranu.

Před samotným prodejem je dobré znát, jak se počítá daň z prodeje nemovitosti. Správně nastavit prodejní cenu vám pak pomůže přesný odhad nemovitosti.

A co pojištění? Nemovitost pojišťujete jako vlastník – tedy až do dne faktického předání. Pojištění rušte až ve chvíli, kdy jste ji skutečně odevzdali novému majiteli, např. předávacím protokolem. Pokud by před tím došlo ke škodě (např. vytopení sousedů), odpovědnost stále nese původní vlastník.

Pozor: Pokud rušíte pojistku dříve, riskujete, že případnou škodu bude pojišťovna odmítat plnit.

Kdy se do prodeje bez realitky raději nepouštět?

Ušetřit na provizi zní lákavě, ale někdy to může stát mnohem víc než jen peníze. Zvažte odbornou pomoc nebo výkup, pokud:

• nemáte čas věnovat se inzerci, prohlídkám a smluvním detailům,
• nevíte si rady s právními překážkami – například zástavním právem, věcným břemenem nebo exekucí,
• prodáváte ideální podíl, byt s nájemníkem nebo jinou komplikovanou nemovitost,
• potřebujete peníze rychle a nemáte čas čekat na „ideálního kupce“.

Lepší řešení? Rychlý a férový výkup – bez realitky, bez zbytečného čekání, bez právních komplikací. Navíc se dá domluvit i zpětný nájem, takže nemusíte hned hledat nové bydlení.

Závěrem: Ušetřit ano, ale chytře

Prodat byt nebo dům bez realitky se dá – pokud víte, co děláte. Vlastní cestou můžete vydělat víc, ale každá chyba vás může stát desítky až stovky tisíc. Nešetřete na nesprávných místech. Kvalitní smlouvy, bezpečná úschova nebo konzultace s odborníkem nejsou výdaj, ale investice do klidného obchodu.

Nejste si jistí, jestli se do toho pustit sami? Ozvěte se nám. Do 24 hodin vám zdarma připravíme nabídku ceny, za kterou nemovitost od vás koupíme. Jestli ji přijmete, necháme na vás. A pokud ne, můžete dál zkusit samoprodej nebo oslovit realitku – ale už s jasnější představou, co je pro vás nejvýhodnější.