Daň z prodeje nemovitosti: kdy ji musíte zaplatit a jak se počítá

Proč se stále platí daň z prodeje nemovitosti?

Možná jste zaslechli, že byla zrušena daň z nabytí nemovitosti. To je pravda – od 26. 9. 2020 už kupující tuto daň neplatí (zákon č. 386/2020 Sb.).

Ale pozor: pokud prodáváte nemovitost a dosáhnete zisku, musíte tento příjem přiznat a případně zdanit. Jde o tzv. ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů.

Daň se tedy nepočítá z celé prodejní ceny, ale jen ze zisku – rozdílu mezi tím, za kolik jste nemovitost koupili (plus doložené výdaje), a za kolik ji prodáváte.

Sazba daně v roce 2025

Pro rok 2025 platí dvě sazby daně z příjmů fyzických osob (§ 16a ZDP):

• 15 % pro část základu daně do výše 1 676 052 Kč (36násobek průměrné mzdy pro rok 2025 podle ČSÚ),
• 23 % pro část zisku, která tuto hranici přesahuje.

Daň je progresivní: část zisku spadající do limitu je zdaněna 15 %, vše nad něj sazbou 23 %.

Kdy se daň z prodeje neplatí

Zákon nabízí několik možností, kdy je příjem z prodeje zcela osvobozen od daně (§ 4 ZDP):

1. Doba vlastnictví nemovitosti

• Pokud jste nemovitost získali do konce roku 2020, stačí vlastnictví alespoň 5 let.
• Pokud jste ji koupili od 1. 1. 2021, je nutná doba vlastnictví minimálně 10 let.
• U dědictví se započítává i doba, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel – ale jen pokud jde o příbuzné v přímé linii (např. rodič → dítě).

2. Bydlení v nemovitosti alespoň 2 roky

Pokud jste v prodávané nemovitosti fakticky bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem, příjem je osvobozen. Nemusíte mít v nemovitosti hlášený trvalý pobyt, stačí prokázat skutečné bydlení (faktury za energie, korespondence, čestné prohlášení).

3. Peníze použité na vlastní bydlení

Pokud do 1 roku použijete výtěžek z prodeje na řešení vlastní bytové potřeby (například koupě jiné nemovitosti, stavba domu, splacení hypotéky), příjem je osvobozen.

4. Převod družstevního bytu

Osvobození platí při splnění stejného časového testu (5 nebo 10 let) nebo při použití peněz na vlastní bydlení. Naopak nelze uplatnit výjimku dvouletého bydlení, protože u družstevního bytu nejde o vlastnictví zapsané v katastru.

A co DPH při prodeji nemovitosti?

• Pokud nejste plátce DPH – DPH se vás netýká.
• Pokud jste plátce DPH, záleží na konkrétní situaci:
  • Novostavby do 5 let od kolaudace nebo rekonstrukce → DPH 21 % (u sociálního bydlení 12 %).
  • Stavební pozemky → vždy DPH 21 %, pokud splňují zákonnou definici.
  • Pozemek prodávaný se stavbou → řídí se stejným režimem jako stavba.
  • Plátci mohou i dobrovolně zdanit prodej po 5 letech, aby si ponechali nárok na odpočet DPH z pořízení.

Jak daň spočítat – krok za krokem

1. Zjistěte zisk

Prodejní cena − (kupní cena + doložené výdaje). Do výdajů patří např. provize realitní kanceláři, právní služby, znalecký posudek, rekonstrukce.

Úklid nebo drobné opravy nemusejí být uznány – záleží na finančním úřadu.

2. Uplatněte sazbu

• do 1 676 052 Kč → 15 %,
• nad tuto částku → 23 %.

3. Uveďte v daňovém přiznání

• část zisku do 1 676 052 Kč → 15 %,
• část zisku nad tento limit → 23 %.

3. Podání přiznání

• Příjem patří do Přílohy č. 2 daňového přiznání fyzických osob.
• Termíny za rok 2025:
  • papírově do 1. 4. 2026,
  • elektronicky do 1. 5. 2026,
  • s daňovým poradcem do 1. 7. 2026.

Při prodeji nemovitosti je důležité myslet nejen na daňové povinnosti, ale i na to, jak celý prodej zvládnout co nejefektivněji. Více praktických rad najdete v našem článku o prodeji nemovitosti bez realitky, kde vysvětlujeme, kdy se vyplatí prodávat samostatně a jaké jsou hlavní výhody i rizika. Než však stanovíte konečnou cenu, doporučujeme se podívat také na článek o odhadu nemovitosti, protože správně určená cena je klíčem k úspěšnému prodeji.

Praktické příklady

• Prodej bytu nabytého v roce 2018
  Prodán v roce 2025 se ziskem 1,5 mil. Kč → osvobozen, protože doba vlastnictví přesáhla 5 let.
• Prodej zděděného domu po otci
  Otec vlastnil 15 let, dítě prodává po 2 letech → příjem osvobozen (počítá se doba vlastnictví otce).
• Prodej stavebního pozemku plátcem DPH
  Pozemek zasíťovaný a určený k výstavbě → vždy podléhá 21 % DPH.

Nejčastější chyby

• Lidé si myslí, že daň se platí z celé prodejní ceny – platí se jen ze zisku.
• Zapomínají, že u dědictví se započítává doba vlastnictví zůstavitele jen u přímých příbuzných.
• Nevyužívají možnost osvobození, když peníze z prodeje použijí na vlastní bydlení.
• Nedokládají všechny výdaje, které by mohly snížit základ daně.

Shrnutí

Daň z prodeje nemovitosti v roce 2025 se platí jen v případě, že nesplníte podmínky pro osvobození. Vždy se zdaňuje zisk, nikoliv celá prodejní cena. Výjimky, jako je dlouhodobé vlastnictví, bydlení v nemovitosti nebo použití peněz na vlastní bydlení, vám mohou ušetřit statisíce korun.

Pokud si nejste jistí, doporučuje se obrátit na daňového poradce – zvlášť v případech, kdy je v transakci DPH nebo jde o vysoké částky.