Ručit domem za podnikatelský úvěr? Co zvážit, než podepíšete

8. srpna 2025, zastav-drazbu.cz
Když podnikatel potřebuje větší kapitál – na rozšíření provozovny, investici do technologií nebo konsolidaci dluhů – často stojí před zásadní otázkou:
"Mám ručit svou nemovitostí, nebo hledat úvěr bez zástavy?“
Úvěr se zástavou dokáže otevřít dveře k nižším úrokovým sazbám, vyšším částkám a delší splatnosti, ale zároveň přináší riziko ztráty majetku. V následujícím textu si rozebereme, co vše byste měli vědět dřív, než se rozhodnete podepsat smlouvu.
Ručit nemovitostí u podnikatelského úvěru? Ano či Ne?

Co je zástavní právo a jak funguje

Zástavní právo je forma zajištění dluhu – dlužník poskytne věřiteli nemovitost jako pojistku, že bude úvěr řádně splácet. Pokud závazek nesplní, věřitel se může uspokojit z výtěžku prodeje nemovitosti.

Co říká zákon:

  • Občanský zákoník (§ 1309–1394) – upravuje vznik a zánik zástavního práva.
  • Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí – stanovuje pravidla zápisu zástavního práva.

Typy zástavního práva

  • Smluvní – vzniká dohodou mezi dlužníkem a věřitelem.
  • Zákonné – automaticky ze zákona (např. při exekuci).
  • Soudní/exekuční – na základě rozhodnutí soudu či exekutora.

Vznik a zánik zástavy: krok za krokem

Jak vzniká zástava:

  1. Uzavření zástavní smlouvy.
  2. Podání návrhu na vklad do katastru.
  3. Zápis v katastru – až tímto okamžikem je zástava účinná.

Náklady:

  • Poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč.

Jak zástava zaniká:

  • Splacením úvěru (na návrh se vymaže z katastru).
  • Zánikem nemovitosti (např. demolice).
  • Uplynutím doby, pokud byla sjednána na dobu určitou.

Riziko ztráty majetku: nejen u úvěru se zástavou

Mnoho podnikatelů se domnívá, že riziko ztráty nemovitosti hrozí jen u půjček se zástavou. To není pravda.

Pokud přestanete splácet i úvěr bez zajištění, věřitel se může obrátit na soud a následně na exekutora. Výsledkem může být prodej nemovitosti v dražbě, i když ve smlouvě nebyla uvedena jako zástava. Rozdíl je jen v délce a složitosti cesty k tomuto výsledku.

Proto je důležité posuzovat nejen formu zajištění, ale hlavně:

  • schopnost úvěr splácet,
  • kvalitu smluvních podmínek,
  • finanční stabilitu podnikání.
.

LTV limity a trendy 2025

U hypotečních úvěrů platí podle ČNB:

  • 80 % LTV – běžný limit,
  • 90 % LTV – pro žadatele do 36 let.

U podnikatelských úvěrů nejsou limity povinné, ale banky i nebankovní instituce je často interně dodržují.

Ručení nemovitostí je vždy úzce spojené se zástavním právem. Pokud chcete financování nastavené na míru, vyplatí se podívat na naši půjčku pro podnikatele. Potřebujete-li větší objem prostředků, skvělým řešením může být i půjčka se zástavou nemovitosti.

Jakou nemovitost lze použít jako zástavu?

Zastavit lze:

  • byt v osobním vlastnictví,
  • rodinný dům,
  • stavební pozemek,
  • rekreační objekt s možností celoročního užívání.

Nelze zastavit:

  • družstevní a obecní byty,
  • cizí nemovitost bez souhlasu vlastníka.

Pozor na: věcná břemena, špatný technický stav nebo nezapsané stavby – ty snižují hodnotu zástavy.

5 věcí, které si ověřit před podpisem smlouvy

  1. Výši úrokové sazby a RPSN.
  2. Zda má věřitel licenci ČNB
  3. Skryté poplatky – za vedení úvěru, mimořádné splátky apod.
  4. Podmínky zástavy – co přesně se stane při nesplácení.
  5. Hodnotu nemovitosti – doporučuje se nezávislý odhad.

Banka vs. nebankovní poskytovatel

  • Banky: nižší úroky, přísnější posuzování, delší schvalování.
  • Nebankovní společnosti: rychlejší schválení, větší flexibilita, ale vyšší sazby.

Alternativy k úvěru se zástavou

  • Konsolidace podnikatelských úvěrů.
  • Zpětný leasing – prodej s možností zpětného odkupu.

Závěr: Kdy má smysl ručit domem

Zástava nemovitosti dává smysl, pokud:

  • potřebujete vyšší částku s delší splatností,
  • máte stabilní příjmy,
  • rozumíte všem podmínkám smlouvy.

Raději se vyhněte, pokud:

  • ručíte jediným majetkem, v němž bydlí vaše rodina,
  • nemáte jistotu příjmů,
  • neznáte přesně podmínky smlouvy ani věřitele.

Pamatujte: ani úvěr bez zástavy neznamená, že je vaše nemovitost v bezpečí. Nesplácení může vést až k exekuci. Proto se rozhodujte hlavně podle schopnosti splácet a reálného podnikatelského plánu.