Jak zřídit nebo zrušit věcné břemeno – přehledně a s příklady

2. říjen 2025, zastav-drazbu.cz
Věcné břemeno patří mezi pojmy, které se objevují v každém listu vlastnictví, ale většina lidí přesně neví, co znamená. Může se týkat přístupu přes cizí pozemek, práva doživotního užívání domu nebo třeba uložení inženýrských sítí. Správné pochopení věcného břemene je zásadní, protože ovlivňuje hodnotu nemovitosti, možnosti jejího prodeje i samotné vlastnické právo.
V tomto článku se podíváme na to, jak věcné břemeno vzniká, jak ho zapsat do katastru a jak ho zrušit – včetně praktických rad a příkladů z praxe.
Postup, jak zřídit nebo zrušit věcné břemeno

Co je věcné břemeno a jak ovlivňuje vlastníka

Podstata věcného břemene

Věcné břemeno (nověji také „služebnost“) znamená, že vlastník nemovitosti musí něco trpět nebo se něčeho zdržet ve prospěch jiné osoby. Nejčastěji jde o právo užívat cizí pozemek nebo dům – například:

  • právo cesty (přístup přes sousední pozemek),
  • právo vedení (vodovod, kanalizace, elektřina),
  • právo doživotního bydlení,
  • právo čerpat vodu ze studny na sousedově pozemku.

Věcné břemeno se vždy váže k nemovitosti, ne ke konkrétní osobě, což znamená, že přechází i na nové vlastníky. Kdo nemovitost kupuje, přebírá i všechna práva a povinnosti spojená s věcným břemenem.

Kdo může věcné břemeno zřídit

Věcné břemeno může vzniknout několika způsoby:

  • dohodou mezi vlastníky (nejčastější forma),
  • ze zákona – například při dělení pozemku,
  • rozhodnutím úřadu nebo soudu,
  • v rámci exekuce nebo dědictví, pokud je to nezbytné pro užívání jiné nemovitosti.

V každém případě se o věcném břemenu musí udělat zápis do katastru nemovitostí, který mu dává právní účinnost a zajišťuje jeho viditelnost pro všechny další zájemce o nemovitost.

Jak zřídit věcné břemeno krok za krokem

1. Dohoda mezi vlastníky

Zřízení věcného břemene je nejčastěji výsledkem dohody dvou stran – například sousedů, kteří se domluví, že jeden může přes pozemek druhého jezdit autem nebo čerpat vodu ze studny.

Smlouva o zřízení věcného břemene musí být písemná a obsahovat:

  • přesné označení nemovitostí (parcelní čísla, čísla LV),
  • rozsah a způsob užívání (např. šířku cesty, doživotní užívání konkrétní části domu),
  • dobu trvání (na dobu určitou, doživotní, trvalou),
  • podpisy obou stran s úředním ověřením.

Po podpisu se smlouva podává na katastr nemovitostí spolu s návrhem na vklad. Správní poplatek činí 2 000 Kč. Katastr má 30 dní na rozhodnutí o zápisu.

2. Věcné břemeno ze zákona nebo rozhodnutím úřadu

Někdy vzniká břemeno automaticky – typicky při dělení pozemku, kdy jeden pozemek nemá jiný přístup k veřejné cestě. Úřad nebo soud může také břemeno uložit rozhodnutím, pokud je to nutné pro užívání jiného majetku (např. povolení vedení sítí).

Jak zrušit věcné břemeno nebo dosáhnout jeho výmazu

Věcné břemeno může být dočasné nebo trvalé. Pokud už není důvod, proč existuje, lze ho zrušit dohodou, soudním rozhodnutím nebo uplynutím doby.

1. Dohoda o zániku věcného břemene

Nejjednodušší a nejrychlejší cesta.

Obě strany se dohodnou, že břemeno zaniká – například:

  • oprávněný už zemřel,
  • zanikl účel břemene (např. přístupová cesta už není potřeba),
  • došlo ke změně hranic pozemků.

Tato dohoda musí být opět písemná a s úředními podpisy, poté se podává na katastr jako návrh na výmaz.

2. Zánik uplynutím doby nebo splynutím práv

Pokud bylo břemeno sjednáno jen na určitou dobu, po jejím uplynutí automaticky zaniká. Může zaniknout i splynutím práv, tedy když se stane vlastníkem obou nemovitostí stejná osoba – v tu chvíli zaniká důvod existence břemene.

3. Zrušení rozhodnutím soudu

Když se strany nedohodnou, může zánik věcného břemene určit soud, pokud pominul jeho účel nebo je výkon práv pro jednu stranu neúnosný. Soud přihlíží i k tomu, zda lze případ vyřešit jiným způsobem (např. zřízením jiné cesty).

4. Výmaz z katastru nemovitostí

Aby věcné břemeno opravdu přestalo „existovat“, je nutné podat návrh na výmaz z katastru. K návrhu se přikládá právní titul (např. dohoda o zániku, rozhodnutí soudu) a správní poplatek je opět 2 000 Kč. Výmaz provádí katastr do 30 dnů.

Když věcné břemeno komplikuje prodej nebo exekuci

V praxi bývá věcné břemeno častým důvodem, proč se nedaří nemovitost prodat nebo získat financování. Například dům s doživotním právem užívání má nižší tržní hodnotu, stejně jako pozemek zatížený právem cesty.

Jak situaci řešit

  • Před prodejem si nechte ověřit všechny zápisy v katastru. Na listu vlastnictví v části C najdete všechna břemena a omezení.
  • Pokud zjistíte, že břemeno nelze zrušit, je možné využít službu výkupu nemovitosti zatížené břemenem nebo exekucí. Společnosti jako LeaseBack Invest nebo FOYO Business dokážou vykoupit i nemovitosti s právní zátěží, zajistit vyrovnání vztahů a převod vlastnictví bez průtahů.

Kdy se vyplatí výkup

  • při naléhavé potřebě hotovosti,
  • pokud hrozí dražba nebo exekuce,
  • když břemeno brání prodeji nebo refinancování hypotéky.

V těchto situacích je rychlý výkup často bezpečnější a výhodnější než vleklé soudní spory.

Shrnutí a doporučení

  • Věcné břemeno patří mezi právní omezení, která mohou ovlivnit cenu i využití nemovitosti. Chrání práva oprávněné osoby, ale zároveň omezuje vlastníka.
  • Zřídit ho lze dohodou, rozhodnutím úřadu nebo ze zákona, přičemž účinné je až po zápisu do katastru nemovitostí.
  • Zrušení nebo výmaz je možný, pokud pominul důvod jeho existence – tedy po dohodě, uplynutí sjednané doby, splynutí práv či na základě rozhodnutí soudu.
  • Před prodejem nebo převodem doporučujeme zkontrolovat list vlastnictví, konkrétně část C, kde jsou všechna břemena a omezení zapsána. Vyhnete se tak pozdějším komplikacím při převodu nebo financování.

FAQ: Jak zřídit a zrušit věcné břemeno

Věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby. Umožňuje například přístup přes cizí pozemek, právo vedení inženýrských sítí nebo doživotní užívání domu.

Zřizuje se písemnou smlouvou, rozhodnutím soudu nebo ze zákona. Po uzavření smlouvy je nutné podat návrh na vklad do katastru nemovitostí s poplatkem 2 000 Kč.

Břemeno lze zrušit dohodou, uplynutím doby, splynutím práv nebo rozhodnutím soudu. Zánik se vždy zapisuje výmazem z katastru.

Informaci najdete v listu vlastnictví – v části C „Omezení vlastnického práva“. Výpis z katastru lze získat online nebo na CzechPOINTu.

Ano, ale může mít nižší tržní cenu. Pokud se prodej nedaří, lze využít výkup nemovitosti s břemenem nebo právní řešení jeho zrušení.