Exekuce nemovitosti 2025: od exekučního příkazu až po dražbu domu

Co je exekuce nemovitosti a kdy k ní dochází

Exekuce nemovitosti znamená nucený prodej domu, bytu nebo pozemku s cílem uhradit dluh, který nebyl dobrovolně zaplacen. Tento postup je upraven v § 59 a následujících Exekučního řádu.

K prodeji nemovitosti může exekutor přistoupit pouze tehdy, pokud:

• existuje pravomocný exekuční titul (např. rozsudek soudu nebo notářský zápis s doložkou vykonatelnosti),
• dlužník byl vyzván k dobrovolnému plnění, ale neuhradil,
• jiné způsoby vymáhání (např. obstavení účtu) nestačí k pokrytí dluhu.

Jaké nemovitosti může exekutor postihnout

Exekuci lze vést na:

• byty a domy ve vlastnictví povinného,
• spoluvlastnické podíly (i menšinové),
• rekreační objekty, pozemky, garáže,
• případně i družstevní podíl, pokud představuje majetkovou hodnotu.

Zákon zároveň chrání základní lidské potřeby – například nelze zabavit věci denní potřeby, oblečení či zdravotní pomůcky. V případě nemovitosti, kde má dlužník trvalé bydliště, musí exekutor vždy zvážit přiměřenost zásahu.

Tip: Exekuce nemovitosti se dá zastavit ještě před dražbou – pokud dlužník uhradí dluh nebo se s exekutorem dohodne na splátkách. Čas je ale rozhodující faktor.

Vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti

Co je exekuční příkaz a jaké má účinky

Exekuční příkaz je rozhodnutí exekutora o prodeji nemovitosti, kterým začíná samotné provádění exekuce. Je upraven v § 47 a násl. Exekučního řádu.

Obsahuje:

• označení povinného (dlužníka) a oprávněného (věřitele),
• přesnou identifikaci nemovitosti (včetně čísla LV, katastrálního území),
• výši vymáhané částky, náklady a úroky,
• upozornění na zákaz nakládání s nemovitostí,
• poučení o právních následcích.

Doručením příkazu vzniká tzv. inhibiční účinek – povinný nesmí nemovitost převést ani zatížit (např. novou hypotékou). Exekutor zároveň zasílá oznámení na katastr nemovitostí, kde se zapíše poznámka o exekuci. Od této chvíle je nemovitost zablokována.

Pozor: Jakýkoli převod nebo darování nemovitosti po doručení exekučního příkazu je neplatné ze zákona (§ 44a EŘ).

Zajištění a ocenění nemovitosti

Jakmile je nemovitost zajištěna, následuje její ocenění soudním znalcem. Tento krok určuje vyvolávací cenu v dražbě, a proto bývá klíčový.

Jak probíhá odhad ceny nemovitosti v exekuci

Exekutor ustanoví znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, který vypracuje znalecký posudek obvykle do 30 dnů.

Znalec posuzuje:

• technický stav budovy,
• lokalitu, občanskou vybavenost,
• právní závady (věcná břemena, zástavy),
• tržní situaci v daném regionu.

Na základě posudku stanoví exekutor cenu obvyklou, od které se odvíjí nejnižší podání v dražbě (zpravidla dvě třetiny ceny odhadní). Povinný i oprávněný mají právo se s posudkem seznámit a podat námitky do 15 dnů. Exekutor je povinen je přezkoumat a případně si vyžádat nový odhad.

Vyhlášení dražby domu nebo bytu

Jakmile je ocenění pravomocné, exekutor může přistoupit k samotnému prodeji nemovitosti v dražbě.

Zveřejnění a oznámení dražby

Vyhláška o dražbě se zveřejňuje:

• na úřední desce exekutorského úřadu,
• v Centrální evidenci exekucí,
• na portálu dražeb (např. www.portaldrazeb.cz nebo www.okdrazby.cz)

Exekutor o dražbě informuje všechny účastníky řízení – povinného, oprávněného, spoluvlastníky i osoby s věcnými právy.

Vyhláška musí obsahovat:

• datum, čas a místo dražby (nebo odkaz na elektronický portál),
• nejnižší podání,
• výši dražební jistoty (obvykle 5–10 % odhadní ceny),
• způsob a termín úhrady jistoty,
• podmínky účasti.

Lhůta: Mezi vyvěšením vyhlášky a samotnou dražbou musí uplynout nejméně 30 dnů.

Tip: Pokud dlužník do zahájení dražby uhradí celý dluh včetně nákladů, exekutor dražbu zruší (§ 46 EŘ). To je poslední moment, kdy lze prodej zastavit bez ztráty vlastnictví.

Průběh dražby nemovitosti

Dražba je veřejný způsob, jak prodat nemovitost a uspokojit pohledávku věřitele. V roce 2025 se většina dražeb koná elektronicky, prostřednictvím specializovaných portálů (např. okdrazby.cz, drazby-exekutori.cz nebo e-drazby.cz). Tento způsob zvyšuje transparentnost a umožňuje účast odkudkoli.

Jak probíhá elektronická dražba krok za krokem

1. Registrace účastníka – zájemce se musí registrovat na portálu a složit dražební jistotu (obvykle převodem).
2. Zahájení dražby – v přesný čas stanovený ve vyhlášce se dražba otevře.
3. Příhozy – účastníci přihazují v reálném čase. Minimální příhoz bývá 1 000–10 000 Kč dle hodnoty nemovitosti.
4. Konec dražby – dražba končí po uplynutí doby stanovené exekutorem, nejčastěji 5–30 minut po posledním příhozu.
5. Vydražitel – vítězem je ten, kdo učinil nejvyšší příhoz, který exekutor potvrdí.

Vítěz dražby (vydražitel) má poté 15 dnů na zaplacení ceny dosažené vydražením (§ 336j EŘ). Pokud nezaplatí, přichází o složenou jistotu a dražba se může opakovat.

Praktický příklad: Byt s odhadní cenou 3 000 000 Kč má nejnižší podání 2 000 000 Kč. Pokud v elektronické dražbě padne nejvyšší příhoz 2 650 000 Kč, musí vydražitel do 15 dnů tuto částku zaplatit. Po nabytí právní moci přechází vlastnictví přímo na něj a dlužník ztrácí právo s bytem nakládat.

Přechod vlastnictví a předání nemovitosti

Po zaplacení vydražené částky vydá exekutor usnesení o příklepu (§ 336l EŘ), které potvrzuje, že se vydražitel stal novým vlastníkem.

Co následuje po dražbě

1. Usnesení o příklepu – doručuje se účastníkům řízení, nabývá právní moci po 15 dnech
2. Zápis do katastru nemovitostí – exekutor zašle usnesení k zápisu vlastnického práva.
3. Zánik práv – zanikají zástavní práva, zajišťovací převody a podíly, pokud zákon nestanoví jinak (§ 336l odst. 2 EŘ).
4. Vyklizení nemovitosti – dlužník je povinen se vystěhovat do 15 dnů od právní moci rozhodnutí. Pokud ne, může exekutor nařídit vyklizení s asistencí Policie ČR.

Pozor: I po prodeji zůstává dlužník odpovědný za případný zůstatek dluhu, pokud výtěžek z dražby nestačí k jeho úplnému uhrazení.

Rozdělení výtěžku z dražby

Po úspěšném prodeji přistupuje exekutor k rozdělení výtěžku mezi věřitele. Tento krok upravuje § 337c Exekučního řádu.

Pořadí uspokojování pohledávek

1. Náklady exekuce (včetně odměny exekutora, nákladů dražby a znalce),
2. Pohledávky zajištěné zástavním právem – typicky banka, která má hypotéku,
3. Přednostní pohledávky – např. výživné, náhrada škody na zdraví,
4. Ostatní pohledávky,
5. Zbytek výtěžku se vrací povinnému.

Jak zastavit exekuci na nemovitost

Zastavení exekuce je možné, i když už byla nemovitost postižena. Zákon zná několik variant, které mohou řízení zastavit nebo alespoň přerušit.

Hlavní důvody pro zastavení exekuce (§ 55 EŘ)

1. Dluh byl plně uhrazen – dlužník zaplatí jistinu, úroky i náklady.
2. Splátkový kalendář – exekutor může umožnit splátky, pokud souhlasí věřitel.
3. Nesprávný exekuční titul – např. rozhodnutí bylo zrušeno soudem.
4. Nepřiměřenost zásahu – pokud prodej nemovitosti odporuje zásadě přiměřenosti (§ 58 odst. 2 EŘ).
5. Zánik pohledávky – např. započtením nebo prekluzí.

Praktické možnosti obrany dlužníka

• Návrh na zastavení exekuce – podává se exekutorovi, který ji vede.
• Odklad exekuce – žádost o pozastavení z důvodu očekávané změny (např. jednání o oddlužení).
• Vylučovací žaloba – pokud je postižena nemovitost, která nepatří povinnému.

Shrnutí: Exekuce nemovitosti v roce 2025 krok za krokem

Exekuce nemovitosti podle zákona

Exekuce nemovitosti představuje výkon rozhodnutí prováděný soudním exekutorem podle § 59 až § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (Exekuční řád). Po doručení exekučního příkazu k prodeji nemovitosti vzniká povinnému zákaz nakládání s majetkem ve smyslu § 47 odst. 4 téhož zákona, přičemž se tato skutečnost zapisuje do katastru nemovitostí. Samotná dražba nemovitosti probíhá jako veřejné a transparentní řízení, jehož výsledkem je přiklep vydražiteli a následný přechod vlastnického práva po zaplacení ceny dosažené vydražením a nabytí právní moci usnesení o přiklepu.

Závěr: Ztráta domu nemusí být nevyhnutelná

Exekuce nemovitosti je krajní opatření, nikoli bezvýchodná situace. Pokud se řeší včas, existuje řada legálních cest, jak zabránit dražbě nebo zmírnit dopady – od splátkového kalendáře až po výkup s nájmem. Včasná komunikace s exekutorem a odborná pomoc právníka dokáže zachránit nejen majetek, ale často i klidný život celé rodiny.